Loi Girardin secteur industriel : schéma SNC (One Shot)

Beaucoup d'entre vous nous l'ont demandé, c'est pourquoi nous avons décidé de créer un schéma plus visuel des opérations dîtes "ONE SHOT" :

SCI - Souscription à l'augmentation de capital

Plusieurs schémas d'investissement peuvent être envisagés, pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Girardin. La présentation qui suit n'a pas la prétention d'être exhaustive mais vous permettra de vous interrogez réellement sur les différents schémas juridiques que vous pourrez utiliser pour mener à bien votre investissement.

1. Acquisition directe : l'investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf Outremer et prends l'engagement de le louer nu pour une durée minimale de 5 ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale. C'est le schéma classique d'investissement. Quelques précautions doivent toutefois être prises avant de s'engager. Le prix au mètre carré est-il raisonnable ? Y a-t-il une demande locative pour ce type de bien ? Que vaut un bien ancien dans le même secteur ? Y a- t-il des infrastructures à proximité ? Autant de questions qui doivent être étudiées au préalable, au risque d'avoir au final de très grosses désillusions. Nous conseillerons par conséquent à tout personne qui souhaite investir de se rendre sur place afin d'évaluer la réalité économique du projet. Trop souvent les promoteurs et/ou les commercialisateurs intègrent l'avantage fiscal dans le prix du logement.
2. Acquisition par voie de souscription : l'investisseur acquiert des parts ou des actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neuf situés Outremer et qu'il donne en location nue à des personnes qui en font leur résidence principale. Le schéma juridique le plus utilisé est réalisé au travers d'une SCI de construction-location. L'investisseur n'aura pas à appréhender la sortie de l'opération puisque la cession de ses parts sera organisée dès le départ.
   
1. Garantie de rachat par le promoteur : c'est le promoteur qui apporte la garantie financière de rachat au terme de la période obligatoire de location, 5 ans pour le secteur libre et 6 ans dans le secteur intermédiaire. Mais qu'adviendrait-il dans le cas où le promoteur fait faillite et qu'aucun repreneur ne se manifeste ? Quid également de la qualité du gestionnaire ? Finalement c'est le retour à la case départ et l'on doit une nouvelle fois appréhender la réalité économique du projet dans son ensemble.
2. Garantie de rachat par le "locataire accédant" : dans ce cas précis, l'idée de départ est à l'inverse des précédentes. Il ne s'agit plus de construire un bien et d'y placer un locataire mais de permettre à un résident Outremer d'acquérir ou de faire construire sa résidence principale à moindre coût, en lui offrant une alternative dans son mode de financement. L'investisseur porte alors le bien pendant la période obligatoire de location et s'engage à terme à céder les parts au "locataire accédant" pour une valeur égale au capital restant dû, son gain fiscal représentant le différentiel entre son apport initial et sa réduction d'impôts. L'intérêt d'un tel montage réside avant tout dans la cohérence du projet global. En effet le "locataire accédant" a tout intérêt à ne pas surévaluer son bien puisque c'est lui qui paie les loyers et qui reprendra les échéances du crédit après la période de location. Parallèlement l'organisme bancaire partenaire, validera en amont la qualité du "locataire accédant" qui sera caution solidaire de l'opération. Ajoutons également, que dans la plupart des cas, une clause de non recours bancaire à l'encontre de l'investisseur sera mentionnée contractuellement dans l'offre de prêt.
   

Loi Girardin secteur industriel : parts de SNC, SEP et ISF

Vous avez souscrit à l'augmentation de capital d'une société en nom collectif (SNC) ou acquis des participations dans une société en participation (SEP) dans le cadre de la loi Girardin secteur industriel et vous souhaiteriez connaître la valeur à inscrire sur votre déclaration ISF.

Sur ce point deux écoles s'affrontent :

1. Certains considèrent que les parts ou les participations doivent être inscrites à l'actif pour leur valeur vénale (valeur de revente des matériels). Cette appréciation semble néanmoins contestable. En effet, elle a pour incidence d'augmenter artificiellement l'ISF du contribuable. Si celui-ci n'avait réalisé aucun investissement, il aurait pu inscrire le montant de son Impôt (IR) au passif de sa déclaration ISF. N'étant plus imposable, il ne pourrait, dès lors rien déduire au titre du passif et en plus déclarer une valeur vénale à l'actif.
   
   
2. La deuxième école quant à elle suggère de déclarer une valeur nulle pour les parts ou les participations. En effet, le contribuable ayant investit dans ce type de société abandonne purement et simplement son apport en compte courant au profit de l'entreprise locataire qui l'utilisera pour financer son outil productif à moindre coût avec la possibilité pour cette dernière, d'actionner à terme (5 ans de location), son option d'achat. La notion de taux de rétrocession imposée par le dispositif va dans le même sens, puisqu'elle oblige le propriétaire de l'investissement par conséquent l'investisseur à rétrocéder au moins 60% de sa réduction d'impôt au locataire sous forme de diminution du loyer et du prix de cession des matériels (le prix de cession représente généralement le dépôt de garantie initial du locataire). L'investisseur investit par conséquent dès le début à fonds perdus.